Was ist eine Baulast?
Eine Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen. Sie hängt am Grundstück, nicht an der Person, geht beim Verkauf auf den Käufer über und steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Behörde.
Auskunft beantragen Die Baulastarten
Wozu es sie gibt
Baurecht stellt Anforderungen an ein Grundstück: Abstandsflächen sind einzuhalten, die Erschließung muss gesichert sein, Stellplätze sind nachzuweisen. Manches davon lässt sich auf dem eigenen Grund nicht erfüllen.
Die Baulast löst das, ohne Eigentum zu verschieben: Ein Nachbar verpflichtet sich gegenüber der Behörde, eine Fläche freizuhalten oder eine Nutzung zu dulden. Damit ist die baurechtliche Anforderung erfüllt, und das Vorhaben wird genehmigungsfähig.
Das erklärt auch, warum nur die Behörde wieder verzichten kann: Die Baulast besteht in ihrem Interesse, nicht im Interesse des Nachbarn.
Baulast oder Dienstbarkeit?
Beide sichern etwas dauerhaft am Grundstück, sind aber verschiedene Rechtsinstitute in verschiedenen Registern. Oft braucht ein Vorhaben beide.
Die Baulastarten
Die Bauordnungen nennen keine Typen; sie ergeben sich aus dem Zweck, für den die Baulast verlangt wird. Diese sieben decken die Praxis weitgehend ab.
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Abstandsflächenbaulast
Der Nachbar übernimmt einen Teil der Abstandsfläche, die das Bauvorhaben eigentlich auf dem eigenen Grundstück einhalten müsste.
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Vereinigungsbaulast
Zwei oder mehr Flurstücke gelten baurechtlich als ein Grundstück, ohne im Grundbuch vereinigt zu werden.
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Zufahrtsbaulast
Ein Grundstück ohne eigene Verbindung zur öffentlichen Straße wird über ein fremdes Grundstück erschlossen.
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Stellplatzbaulast
Die notwendigen Stellplätze eines Bauvorhabens liegen auf einem anderen Grundstück.
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Anbaubaulast
Der Nachbar verpflichtet sich, an die Grenze anzubauen oder den vorhandenen Grenzanbau zu dulden.
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Kinderspielplatzbaulast
Der bei größeren Wohngebäuden vorgeschriebene Spielplatz liegt auf einem anderen Grundstück.
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Leitungsbaulast
Ver- und Entsorgungsleitungen eines Grundstücks verlaufen über ein fremdes Grundstück.
In Bayern gibt es keine Baulast.
Bayern ist das einzige Bundesland, dessen Bauordnung das Institut nicht kennt. Dieselben Zwecke werden dort über Dienstbarkeiten im Grundbuch und über die schriftliche Nachbarzustimmung nach Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO erreicht – Letztere erscheint in keinem Register und liegt allein in der Bauakte.
Löschen lässt sich eine Baulast nur durch Verzicht
Weil die Baulast im öffentlichen Interesse besteht, endet sie nicht dadurch, dass sich Nachbarn einig sind. Nötig ist ein Verzicht der Bauaufsichtsbehörde, und den erklärt sie nur, wenn das öffentliche Interesse entfallen ist – etwa weil das Gebäude, für das die Abstandsfläche übernommen wurde, nicht mehr steht.
Der Verzicht wird schriftlich erklärt und im Baulastenverzeichnis vermerkt; erst damit ist das Grundstück frei. Antragsberechtigt ist der belastete Eigentümer. Die Behörde hört den Begünstigten an, bevor sie entscheidet.
Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis beantragen
Wir holen den Auszug bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ein, weisen das berechtigte Interesse nach und stellen ihn als PDF zu. Sie brauchen dafür weder einen Termin noch ein Formular der Behörde.
- Grundstück angeben Adresse oder Flurstück genügt.
- Wir beantragen Antrag und Nachweis gehen an die Behörde.
- Auszug per E-Mail Als PDF, nach Eingang bei der Behörde.
Kostenpflichtiger Service eines privaten Anbieters. Sie können den Auszug auch selbst bei der Behörde beantragen; die Anschrift steht oben.