Baulasten in Bayern
Bayern ist das einzige Bundesland ohne Baulast und ohne Baulastenverzeichnis. Die Bayerische Bauordnung kennt das Institut seit mindestens 1962 nicht; es wurde also nicht abgeschafft, sondern nie eingeführt. Wer ein bayerisches Grundstück prüft, muss deshalb an zwei anderen Stellen suchen.
Die zwei Wege, die in Bayern an die Stelle der Baulast treten
Abteilung II des Grundbuchs
Zufahrten, Leitungsrechte, Stellplätze und Vereinigungen werden privatrechtlich über Grunddienstbarkeiten oder beschränkt persönliche Dienstbarkeiten gesichert, häufig zugunsten des Trägers der Bauaufsichtsbehörde. Sie stehen im Grundbuch und sind über einen Grundbuchauszug zu finden.
Die Bauakte
Für Abstandsflächen genügt nach Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO die schriftliche Zustimmung des Nachbarn gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Sie wirkt ausdrücklich auch für und gegen den Rechtsnachfolger – erscheint aber in keinem Register, sondern liegt allein in der Bauakte. Das ist die Quelle, die in der Praxis regelmäßig übersehen wird.
Altfälle vor 1994
Bis 1994 wurden Abstandsflächenübernahmen in Bayern regelmäßig durch Dienstbarkeit zugunsten des Freistaats Bayern im Grundbuch gesichert. Diese Eintragungen bestehen fort und sind bei älteren Grundstücken der häufigste Fund.
Gelöscht werden sie auf Antrag über die Kreisverwaltungsbehörde, die der Löschung zustimmt; die Abwicklung läuft in der Regel über ein Notariat.
Abstandsflächen: Bayern rechnet anders
Im Regelfall gilt nach Art. 6 Abs. 5 BayBO das 0,4-fache der Wandhöhe, mindestens 3 m, in Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H.
In Gemeinden über 250.000 Einwohnern gilt daneben Art. 6 Abs. 5a BayBO mit dem 1-fachen der Wandhöhe, wenn die Umgebung überwiegend aus niedrigen Gebäuden besteht. Dort findet sich auch das einzige verbliebene Schmalseitenprivileg Deutschlands: vor bis zu zwei Außenwänden bis 16 m Länge genügt 0,5 H.
Belastungen eines bayerischen Grundstücks prüfen
Der erste Schritt ist der Grundbuchauszug: Abteilung II weist Dienstbarkeiten, Wege- und Leitungsrechte sowie Nutzungsbeschränkungen aus. Bei einem Vorhaben nah an der Grenze lohnt zusätzlich die Bauakteneinsicht bei der Kreisverwaltungsbehörde.
Führt zu portal-grundbuchamt.de, einem Angebot desselben Betreibers. Eine Baulastauskunft für Bayern bieten wir bewusst nicht an – es gibt sie nicht.
Häufige Fragen
Hat Bayern das Baulastenverzeichnis 1994 abgeschafft?
Nein. Diese Angabe kursiert weit, stammt aber aus Brandenburg – dort wurde das Verzeichnis 1994 tatsächlich abgeschafft und 2016 wieder eingeführt. Die Bayerische Bauordnung kennt die Baulast bereits in der Fassung von 1962 nicht; auch die Übergangsvorschriften der BayBO 1994 enthalten keine Baulastregelung. Was 1994 in Bayern wechselte, war die Praxis bei Abstandsflächen: seither genügt die schriftliche Nachbarzustimmung, davor wurde per Dienstbarkeit gesichert.
Kann ich für ein Grundstück in München eine Baulastauskunft bestellen?
Nein, und niemand sonst kann das. Ein Verzeichnis, aus dem eine Auskunft erteilt werden könnte, existiert in Bayern nicht. Wer Ihnen eine „Baulastauskunft Bayern" verkauft, liefert etwas anderes – meist einen Grundbuchauszug.
Bindet die Nachbarzustimmung auch den Käufer?
Ja. Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO sagt ausdrücklich, dass die Zustimmung des Nachbarn „auch für und gegen seinen Rechtsnachfolger" gilt. Sie wirkt damit wie eine Baulast – nur dass sie in keinem Register steht, sondern in der Bauakte des begünstigten Vorhabens.