Abstandsflächenrechner
Wie tief die Abstandsfläche vor einer Wand sein muss, richtet sich nach der Landesbauordnung: Tiefe = Faktor × Wandhöhe, mindestens das gesetzliche Mindestmaß. Reicht das eigene Grundstück nicht aus, muss der Nachbar die fehlende Fläche per Baulast übernehmen.
Erforderliche Abstandsfläche
Art. 6 Abs. 5 BayBO3,40 m
Bei 8,50 m Wandhöhe beträgt die Abstandsfläche in Bayern 3,40 m (Faktor 0,400 × H). Es fehlen 0,40 m; bei 12,00 m Wandlänge fallen damit 4,8 m² Abstandsfläche auf das Nachbargrundstück. Dafür ist eine Abstandsflächenbaulast des Nachbarn erforderlich.
- Rechenweg
- 0,400 × 8,50 m
- Gebäude
- Wohnhaus mit bis zu zwei Wohnungen, bis 7 m hoch (GK 1–2)
- Gebiet
- Wohn- oder Mischgebiet
- Vorhandener Abstand
- 3,00 m
- Fehlende Tiefe
- 0,40 m
- Auf dem Nachbargrundstück
-
4,8 m²
Diese Fläche muss der Nachbar per Abstandsflächenbaulast freihalten. Er darf sie danach für eigene Abstandsflächen nicht mehr in Anspruch nehmen.
Eine Abstandsflächenbaulast ist erforderlich.
Der Nachbar muss die Übernahme gegenüber der Bauaufsichtsbehörde erklären; die Baulast wird dann in das Baulastenverzeichnis eingetragen. Ob auf einem Grundstück bereits solche Baulasten liegen, zeigt nur die Auskunft aus dem Verzeichnis.
In Gemeinden über 250.000 Einwohnern gilt nach Art. 6 Abs. 5a BayBO außerhalb von Gewerbe-, Industrie-, Kern- und urbanen Gebieten das 1-fache der Wandhöhe, wenn die Umgebung überwiegend aus Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3 besteht. Dort gilt zugleich das einzige verbliebene Schmalseitenprivileg Deutschlands: vor bis zu zwei Außenwänden von höchstens 16 m Länge genügt 0,5 H, mindestens 3 m.
Orientierungsrechnung nach dem Regelmaß der Landesbauordnung, keine Rechtsberatung. Nicht berücksichtigt: Anrechnung von Dachflächen und Vorsprüngen, Grenzgaragen und das bayerische Schmalseitenprivileg. Ein Bebauungsplan oder eine örtliche Bauvorschrift kann abweichende Tiefen festlegen und geht dem Landesrecht dann vor. Verbindlich ist allein die Auskunft der Bauaufsichtsbehörde.
Vom Rechenergebnis zur Baulast
Die Abstandsfläche ist der Streifen vor einer Gebäudewand, der von Bebauung frei bleiben muss. Sie soll Belichtung, Belüftung und Brandschutz sichern und muss grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen.
Passt sie dort nicht hin, lässt sich die fehlende Tiefe auf das Nachbargrundstück legen – aber nur, wenn der Nachbar das der Bauaufsichtsbehörde gegenüber verbindlich erklärt. Diese Erklärung ist die Abstandsflächenbaulast. Sie wird ins Baulastenverzeichnis eingetragen, hängt danach am Grundstück und geht bei einem Verkauf auf den Käufer über.
Umgekehrt gilt: Wer ein Grundstück kauft, sollte wissen, ob darauf bereits Abstandsflächen fremder Gebäude liegen. Sie schränken die eigene Bebaubarkeit ein und stehen nicht im Grundbuch, sondern nur im Baulastenverzeichnis.